Şufa Davasında Süreç Nasıl İşler ?

Şufa Davasında Süreç Nasıl İşler ?

Önalım (şufa) hakkı Türk Medeni Kanunu'nun taşınmaz mülkiyeti başlıklı kısmında düzenlenmiştir. Dolayısıyla bu hak sadece gayrimenkuller üzerinde kullanılabilir. Kanun yasal önalım hakkı ve sözleşmesel önalım hakkı olmak üzere iki tür önalım hakkı olduğunu belirlemiştir. Uygulamada karşımıza daha sık çıkan çeşidi ise kanundan doğanıdır.

Şufa hakkı yalnızca paylı mülkiyete konu olan taşınmazlar için kullanılabilir. Paylı mülkiyet birden çok kişinin (paydaş) maddi anlamda bölünmüş olmayan bir eşyaya belli paylarla malik olmasıdır. Paylı mülkiyet hem taşınırlarda hem de taşınmazlarda söz konusu olabilir. Paylı mülkiyet her bir paydaşa kendi payı üzerinde, malikin sahip olduğu hak ve yükümlülükleri verir. Payın alacaklılar tarafından haczi, rehnedilmesi ve satış, bağışlama gibi yollarla devredilmesi mümkündür. Fakat paydaşın payı üzerinde yapacağı tasarruflar her halde malın tamamını sınırlandıramaz. Yükümlülüklerini ihlal eden paydaş ise mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.

Paydaşlardan birinin, taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaş ya da paydaşlara o payı öncelikli olarak alma hakkı kanunla tanınmıştır. Sözleşmeden doğan önalım hakkı ise bir alacak hakkıdır ve dolayısıyla sadece sözleşmenin tarafları arasında geçerlidir. Bu hak tapuya şerh edilmesi durumunda şerhte belirtilen şartlar dahilinde her malike karşı ileri sürülebilir.

Gayrimenkul konusunda uzman bir avukat süreçteki desteğiyle davanın en avantajlı şekilde sonlanmasını sağlar.

Şufa Hakkı Kullanmanın Şartları

Şufa hakkının kullanılabilmesi için her şeyden önce paylı mülkiyetin söz konusu olması gerekir. Birlikte mülkiyetin bir diğer şekli olan elbirliği ile mülkiyette birden çok mülkiyetten söz edilemeyeceği için şufa hakkı da meydana gelmez. Fakat elbirliği ile mülkiyetten paylı mülkiyete geçilirse bu mümkün olur.

Paylı mülkiyet taşınırlar için de ortaya çıkabilirken şufa hakkı yalnızca taşınmaz satışlarında vardır. Zira konu TMK tarafından açıkça taşınmazlar için düzenlenmiştir.

Şufa hakkı kendiliğinden meydana gelmez. Bunun için paydaşlardan birinin taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen satıyor olması gerekir. Uygulamada satışın yanında satışa eşdeğer hukuki işlemlerin de şufa hakkına imkan tanıdığı kabul edilmektedir.

Kanun satışın üçüncü bir kişiye yapılmasını şart koşmuştur. Paydaşlar arasındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Satışın üçüncü kişiye yapılması durumunda paydaşlara önalım hakkı tanınarak paydaşlar arasına istenmeyen kişilerin girmesini önleme şansı ortaya çıkar.

Şufa hakkı yalnızca dava yoluyla mahkemede ileri sürülebilir. Şufa hakkı sahibi bu hakka sahip olduğunu, alıcı ile satıcı arasında tapuda yapılan satışın kendisine bildirilmesi sonucunda öğrenir. Zira Kanun alıcı ve satıcıdan birini diğer paydaşları durumdan noter kanalı ile haberdar etmekle yükümlü kılmıştır. Şufa hakkının kullanılması davasının davacısı paydaş, davalısı ise kendisine pay devri yapılan üçüncü kişidir. Tarım arazileri için daha evvelden mevcut olan sınırdaş maliklerin şufa hakkı ise artık yoktur.

Üçüncü kişiye yapılan satış paydaşın rızası dahilinde olmalıdır. İcra kanalıyla yapılan satışlar şufa hakkını ortaya çıkarmaz.

Şufa hakkı sahibi, satışın kendisine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmeden bu hakkını mahkemede ileri sürmelidir. Süresinde ileri sürülmeyen hak, hak düşümüne uğrar. Bu hak düşürücü süre karşı tarafça ileri sürülmese de mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınmak ve talep reddedilmek zorundadır.

Şufa Hakkı ile ilgili Mutlaka Bilinmesi Gerekenler

Paydaşlardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlar bu payı aynı koşullarda devralma hakkına öncelikli olarak sahiptirler. Bu imkanın önemi devralacak paydaşın ödeyeceği bedelde ortaya çıkar. Çünkü payını devreden paydaş ile devralan üçüncü kişi neye karar verdiyse devralacak paydaş da o bedeli üçüncü kişiye ödeyerek tapunun kendi adına tescilini talep etme imkanına sahip olur.

Uygulamada özellikle vergisel yükümlülüklerden kaçınmak amacıyla satış bedelinin olduğundan daha düşük gösterilmesi yoluna sıkça başvurulur. Burada alıcı ile satıcı aslında farklı bir miktar üzerinde anlaşmış olsa da tapudaki resmi satış sözleşmesine daha düşük bir bedel yansır. Bu da şufa hakkı sahibinin durumunu doğrudan etkiler. Bu yüzden de payını devreden paydaş, istemeden de olsa payının ederinden daha düşük bir bedelle diğer paydaşların eline geçmesine yol açabilir.

Bedelde muvazaa konusunda Yargıtay yakın tarihte içtihat değişikliğine gitmiştir. Yüksek Mahkeme kararında tapuda gösterilen düşük satış bedelinin, dava açılmadan önce alıcı tarafça vergi dairesine düzeltme beyanı ile bildirilip gerçek satış bedeli üzerinden harcının ödenmesi halinde düzeltilerek beyan edilmiş bedelin dikkate alınacağını ve şufa hakkının da bu bedelin ödenmesi şartıyla kullanılacağını belirtmiştir. Buna gerekçe olarak da taşınmaz mal mülkiyetinin kanundan kaynaklanan sınırlandırmalarından biri olan önalım hakkıyla ilgili yorumların ve değerlendirmelerin, mülkiyet hakkının özüne zarar verecek şekilde önalım hakkı sahibi lehine genişletilmesinin doğru olmamasını göstermiştir. Karara konu somut olayda harcın dava açılmadan önce tamamlandığını önemle belirtmeliyiz.

Davacı bedelde muvazaa olduğu iddiasında ise, davayı iddia etmiş olduğu satış bedeli üzerinden açmalı ve harcı buna göre ödemelidir. Muvazaa iddiasının ispat edilememesi halinde davacı yargılama giderlerine katlanmak zorunda kalır.

Şufa Hakkı Davası Ne Kadar Sürer ?

Bir davanın ne kadar süreceği hususunu davanın görüldüğü mahkeme ve o mahkemenin iş yoğunluğu belirler. Dosya yükü çok olan bir mahkemede davaların uzun sürmesi muhtemeldir.

Dava açıldıktan sonraki süreçte davalıya tebligat yapılır. Davalının cevabından sonra delillerin toplanması için resmi makamlara yazı yazılır ve tapu kayıtları istenir. Deliller bununla da sınırlı değildir. Bedelde uyuşmazlık varsa bilirkişi raporu alınır ve keşif de yapılabilir. Tüm bu delillerin toplanması yargılamanın süresini belirleyen unsurlardır.

Şufa Davasında Süreç Nasıl İşler ?

Davacı, üçüncü kişiye devredilen payın bedeli üzerinden payı satın almak istediğini mahkemeye bildirir. Davacı satış bedeli üzerinden devralma hakkına sahip olduğu için öncelikle bu konuda taraflar arasında uyuşmazlık olup olmadığı mahkeme tarafından belirlenir.

Şufa davasındaki tek ihtilaf bedel konusunda olmayabilir. Örneğin payını devralan üçüncü kişi, payı kendisine devreden paydaşın bağışlamada bulunduğu iddiasında olabilir. Şufa hakkı sahibi de bunun aslında bağışlama değil satış olduğunu ve bu işlemin diğer paydaşların önalım hakkını kullanmalarını engellemek amacıyla görünüşte bağış olarak belirlendiğini ileri sürebilir. Bu noktada muvazaa hususu tarafların iddialarına, tanık beyanlarına ve resmi belgelerdeki kayıtlara göre araştırılır.

Şufa davasının kabulü halinde davacı, üçüncü kişi alıcının devir için yaptığı tapu masraflarını ve devir bedelini mahkeme veznesine depo eder. Davanın kesinleşmesi ile birlikte bunlar davalı tarafa ödenir ve tapu sicili iptal edilerek davacı adına tescil yapılır.

Şufa davası her ne kadar basit bir prosedüre sahip gibi görünse de uygulamaya yönelik tecrübeye sahip bir avukat tarafından yürütülmesi hak kayıplarının önüne geçecektir.