Gayrimenkul Davalarında Süreç

Türkiye’de mülk edinmek, taşınmaz maliki olmak, herkes tarafından önemsenen bir durum olması hasebiyle gayrimenkullere ilişkin ihtilaflar da Türk mahkemelerinde geniş bir yargılama alanı bulmaktadır.

Gayrimenkul Davaları ile ilgili üst başlıklardan alt başlıklara geçmek gerekirse, İzale-i Şuyu Davası, Ecrimisil Davası, Kamulaştırmadan kaynaklanan davalar, tapu iptal ve tescil davası, tescile icbar davası (ferağ icbar), istihkak davaları,taşkın yapılar,üst hakkı, irtifak haklarından kaynaklanan davalar, müdahalenin meni ve kal davası, şufa(önalım) davası, 2B arazileri ile ilgili davalar, … liste daha uzayıp gidebilir. Nüfus arttıkça talepler ve ihtilaflar da bu artışla beraber genişlemektedir.

Gayrimenkul davalarında avukatların rolünden bahsetmek gerekirse, gayrimenkul davaları, yapısı itibariyle karmaşık olduğundan, bir vatandaş olarak süreci yüklenmek riskleri de içinde barındırmaktadır. Çünkü, bu tip davalarda, yapılacak herhangi bir hata, tüm süreci olumsuz etkileyip, davayı kaybetmenize, hakkınızın varlığına rağmen, haklarınıza kavuşamama riskini taşır. Bu bağlamda, süreci özenle yürütmek icap etmektedir.

Gayrimenkul davaları ile ilgili olarak, diğer tüm bilgilendirme yazılarımızda yinelediğimiz gibi, bu davaların ikame edildiği, il/ilçe bazlı olarak zamansal açıdan farklılık göstereceğini bildirmek isteriz.

Gayrimenkul davalarında taraf teşkilinin sağlanması, süreç açısından ilk tamamlanması gereken usuli eksiklik olup, birçok dosya kapsamında, taraf teşkilinin sağlanması uzun yılları almaktadır. Yurtdışında yaşayan tarafların varlığı, tebligatın yapılması açısından süreci biraz daha uzatmaktadır.

Gayrimenkul davalarında yargılama taraflara davanın açıldığının bildirimi ile başladıktan sonra, genel olarak bu dosyalarda keşif yapılmaktadır, keşif sonrasında bilirkişiler taşınmaz/taşınmazlara ilişkin değer/taşkınlık,…. ihtliaf konusuna göre rapor düzenlenmektedir. Rapor kapsamında, değerlendirilecek hususlar uyuşmazlığın konusuna göre, farklılık gösterecektir. Keşifle beraber, raporların taraflara tebliği ile beraber dosyalarda hakimin nihai değerlendirmesi ile davalar karara bağlanmaktadır.

Ecrimisil Davaları

Ecrimisil, kelime anlamı olarak, Türkçe olmayıp, eşdeğer ücret manasını taşımaktadır. Hukuki dilde değerlendirmemizde ise kelime karşılığını tanımlamak gerekirse, haksız işgal tazminatı olarak nitelemek yanlış olmaz. Ecrimisil davaları, taşınır ve taşınmaz malların, tasarruf yetkilisinin iradesi hilafına kullanımı halinde gündeme gelmektedir.

Türk Hukuku’nda genellikle, ecrimisil davaları, taşınmazlarla ilgili ihtilaflarda karşımıza çıkmaktadır. Haksız işgal tazminatı olarak talepte bulunulan ecrimisil miktarları, bilirkişi marifetiyle hesaplanmaktadır. Ecrimisil davaları eğer Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında, apartman ya da sitelerdeki ortak alanlara ilgili bir müdahaleye dayanıyorsa, burada ecrimisil davasından kaynaklanan uyuşmazlıkta görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemeleridir, çünkü uyuşmazlığın temeli KMK’dan kaynaklanmaktadır.

Büyük dedelerden, anne-babalardan kalan mülklerde yaşayan akrabalardan ecrimisil talep edebilmek mümkündür. Fakat belirli bazı şartları ihtiva etmelidir. Ecrimisil davaları, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülürken, bazı istinai hallerde başka mahkemeler de görevli olabilmektedir.

Ecrimisil davası kapsamında tüm detaylar; https://esmasenguler.av.tr/blog/gayrimenkul-ve-insaat-hukuku/ecrimisil-davasi-haksiz-isgal-tazminati/

İzale-i Şuyu Davaları

İzale-i Şuyu, yani kelime anlamıyla ortaklığın giderilmesi davası, bir taşınmazda maliklerin ortak bir zeminde buluşamayıp yaşanan hukuki sorunun ortadan kaldırılması için başvurulan yöntemdir. Örneklendirmek gerekirse; babanızdan ya da annenizden size bir apartman dairesi kaldı, bu dairede kardeşlerinizden birisi uzun yıllardır oturuyor ve bu sorunu bir türlü çözemiyorsunuz, hukuki tavsiyemiz bu daireyle ilgili olarak tüm kardeşlerinizi davalı olarak eklediğiniz bir izale-i şuyu davası açmanızdır. Çünkü, ortaklar tarafından bu dairenin paylaşılması ve birlikte idare edilebilme imkanı yoktur.

TMK’nın 698. Maddesinde “Paylaşma istemi” madde başlıklı metninde “paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir.

Antrparantez, bu kapsamda, paylaşmayı isteme hakkı, 10 yıl süreyle engellenebilir, yine aynı maddede düzenlenen bir durumdur.

Paylaşma biçimi ise, 699. Maddede düzenlenmiş olup, “Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi veya pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde gerçekleştirilir. Paylaşma biçiminde uyuşma sağlanamazsa, paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim, malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerlerinin birbirine denk düşmemesi hâlinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir.

Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak yoksa, açık artırmayla satışa hükmolunur. Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır.” Şeklinde düzenlenmiştir.

Bu dava, tek bir malik tarafından da açılabileceği gibi, tüm malikler tarafından tek bir malike karşı da ikame edilebilir.

İzale-i Şuyu davalarında, görevli mahkeme, Sulh Hukuk Mahkemesi olup, bu kapsamda dosyada ön inceleme duruşması yapıldıktan sonra, keşfe gidilir, keşifle beraber öncelikli olarak üzerinde ortaklığı giderilmesi istenen malın (taşınır yahut taşınmaz, genel bazda taşınmaz üzerinden anlatmaktayız, çünkü bu dava genellikle taşınmazlarda karşımıza çıkmaktadır.) taksim edilebilir olup olmadığına ilişkin değerlendirme yapılır. İlgili raporda taksimi kabil, taksimi kabil değil şeklinde bir değerlendirme yapılır.

Yine ilgili raporda, imar durumu, taşınmazın değeri, bir paydaşa düşecek oran, oranın değeri saptanır. Sonrasında, taksimi kabil değilse, satış suretiyle ortaklığın giderilebileceği öngörülür, dosya satışa gider. Satış kararı verildikten sonra, taraflar dosyayı bir üst kanun yoluna taşıyabilirler. An itibariyle Bölge Adliye Mahkemeleri kurulmuş olduğundan, yerel mahkeme tarafından verilen karar istinafa gönderilir. Ardından dosya bir de temyiz incelemesine tabi olup, Yargıtay tarafından da tarafların başvurusu ile incelenebilir. Yargıtay’da dosyanın onanması ile beraber, yerel mahkemenin bağlı bulunduğu satış müdürlüğünde satış dosyası oluşturulur.

Satış memurluğu dosyayı teslim aldıktan, sonra davaya konu olan ihtilaflı taşınmazın, değerinin tespiti için kıymet takdiri yapılmak üzere bilirkişileri tayin eder. Bilirkişiler keşif ve yaptıkları incelemelerden sonra kıymet takdiri raporlarını düzenlerler. Bu rapor tüm taraflara tebliğ edilir, eğer kimse itiraz etmezse, rapor kesinleşir.

İtiraz gündeme gelirse, dosya yeniden incelenmek üzere hakime geri gelir, hakim dosyayı yeniden bilirkişilere tevdii eder, mahallinde keşif yapılır ve raporun yazılması için dosya 2. Bilirkişi heyetine tevdii edilir. Bu rapor da dosyaya sunulduktan sonra, 2 rapor mukayese edilir. Akabinde, iki rapor arasında çelişki yoksa, en yüksek değer baz alınır, eğer çelişki varsa, bu sefer yeniden rapor alınır. Kıymet takdirinin kesinleşmesi ile beraber, dosya yeniden satış memurluğuna gönderilir.

Satış memuru, dosyayı satışa hazırlama maksadı ile satış kararını, satış şartnamesini ,satış ilanını ve diğer satış belgelerini hazırlar, satış ilanı tüm taraflara tebliğe çıkartılır. Satış için birinci ve ikinci olmak üzere iki artırma günü belirlenir. Satışa ilişkin ilanın nasıl duyurulacağı, İlânın yurt düzeyinde yayımlanan bir gazete ile yapılmasına karar verilmesi hâlinde bu ilân satış talebi tarihinde tirajı ellibinin (50.000) üzerinde olan ve yurt düzeyinde dağıtımı yapılan gazetelerden biriyle yapılır.

Satış ilanı elektronik ortamda da yapılır. Akabinde, dosya kapsamında ihale safhasına geçilir. İhale safhası ile beraber, izale-i şuyu davasının konusunu oluşturan malın cebri icra yoluyla satışı başlamaktadır.

İzale-i Şuyu davası kapsamında merak ettiğiniz tüm detaylar; https://esmasenguler.av.tr/blog/gayrimenkul-ve-insaat-hukuku/izaleyi-suyu-davasi-dilekcesi-ve-sureci/

Neden Bir Avukata İhtiyaç Duyarız ? - Alt Başlık 3

Türk Hukuk Sistemi an itibariyle, HMK’Da 4. Bölümde Taraflar ve Davaya Katılan Üçüncü Kişiler başlığı altında, kişilerin davalarda doğrudan kendilerini temsil edebildiklerini bir vekile ihtiyaçları olmadığını lafzi olarak ifade etmektedir. Fakat, hukuk sisteminin ve mevzuatların kalabalıklığı, karmaşık yapıları, içtihat zenginliği, üst mahkemelerin birden fazla olması, hukukçuları dahi kendi aralarında yoğun tartışmalara iterken söz konusu bu sıkıntılar yönünden bir kişinin davasını kendi başına yürütme çabası, dev dalgaları olan okyanusa küçük bir sandalla çıkmaya benzemektedir.

Doğrudan, tavsiye verme maksadı ile bu yazıyı kaleme almadığımızı, kişilerin avukatları olmadan da hukuki süreçleri yürütebildiklerini bildirmek isteriz, fakat bu kişilerin ciddi emeğini ve efor sarf etmesini gündeme getirmektedir.

Kanuni düzenlememizde, vekil olmadan temsil salahiyeti şahsi kanaatimce yanlış bir düzenlemedir. Bir takım, çekişmesiz yargı işleri, (veraset, isim değişikliği,… vs) gibi dosyalar vekilsiz yürütülebilmelidir, fakat kanunda bu durumda bir sınırlama getirilmesi mecburiyeti olmalıdır. Çünkü, vatandaşlar, kendileri adliyelerde, adliye mensuplarının iş yükünü arttırmakta ve dava nihayete erdiğinde geriye dönülmez yollara girip, süreci olumsuz bir manevrayla hak kaybına uğrayabilir.

Bir avukatın, hukuk yargılaması olsun, ceza yargılaması olsun, vergi davası olsun, bu yargılamanın adı her ne olursa olsun, muhakkak ki tavsiyesi alınmalı, süreç hukuki mütalaa alınmadan yürütülmemelidir.